Le marché immobilier marocain confirme sa résilience en 2026, porté par une demande soutenue des ménages locaux et un regain d'intérêt des Marocains résidant à l'étranger (MRE). Si Casablanca et Rabat restent les marchés de référence, plusieurs villes secondaires affichent des performances remarquables.
Évolution des prix par ville
Sur les douze derniers mois, le prix moyen au mètre carré pour les appartements a progressé de +6,2 % à Casablanca, tiré par les quartiers Anfa, Bourgogne et le secteur de Casa Finance City. À Rabat, la hausse est de +4,8 %, concentrée dans les communes de Hay Riad et Agdal.
Les surprises viennent d'Agadir (+11,3 %) et de Tanger (+9,7 %), où les projets touristiques et l'essor industriel attirent de nouveaux investisseurs. Marrakech, malgré une légère correction post-pandémie, se stabilise autour de +3,5 %, notamment grâce à la demande étrangère sur le segment Riad et résidence secondaire.
Profils d'acquéreurs en mutation
Le primo-accédant marocain rajeunit : la tranche des 28–38 ans représente désormais 41 % des transactions enregistrées. Ces acheteurs privilégient les appartements de 2 à 3 pièces en périphérie urbaine avec accès aux transports en commun. Le segment neuf bénéficie d'un coup de pouce fiscal maintenu (TVA réduite à 7 % pour les logements sociaux jusqu'à 140 000 MAD).
Les investisseurs institutionnels, notamment les OPCI marocains, se positionnent sur les bureaux haut de gamme à Casablanca Casa Finance City et les commerces de pied d'immeuble dans les quartiers en développement de Tanger Med.
Zones à surveiller en 2026
- Témara–Ain Atiq : extension naturelle de Rabat, foncier accessible, desserte RER en cours.
- Bouskoura–Dar Bouazza : programmes résidentiels haut standing, attractivité renforcée par la rocade autoroutière.
- Tanger-Rive : quartiers portuaires en reconversion, potentiel de plus-value important à 5 ans.
- Agadir-Marina : forte demande locative saisonnière, rendements bruts entre 6 et 8 %.
Notre analyse
Le marché marocain reste fondamentalement sain, soutenu par un déficit structurel de logements estimé à 400 000 unités. La correction de 2024 a assaini les valorisations excessives, ouvrant la voie à une phase de croissance durable. Pour les acheteurs, 2026 offre une fenêtre d'entrée avantageuse avant la probable remontée des taux directeurs prévue en 2027.
