Casablanca est le cœur économique du Maroc et concentre plus de 35 % des transactions immobilières du Royaume. Entre les quartiers premium d'Anfa et les secteurs en développement de la périphérie, la ville offre une diversité de prix et d'opportunités sans équivalent dans le pays. Ce guide actualise les données du marché pour vous aider à acheter (ou investir) au bon endroit, au bon moment, à Casablanca en septembre 2026.
Les prix au m² à Casablanca en septembre 2026
Le prix moyen pour un appartement à Casablanca se situe autour de 12 500 à 18 000 MAD/m² dans les quartiers centraux et premium, avec des pointes à 31 000–35 000 MAD/m² pour les biens d'exception (Anfa Supérieur, Triangle d'Or). Les secteurs intermédiaires se négocient autour de 9 000–14 000 MAD/m², tandis que la périphérie accessible reste entre 5 500 et 9 000 MAD/m².
Sources : Yakeey, Agenz.ma, Properstar.
Tableau des prix par quartier à Casablanca en 2026
| Quartier | Prix m² appartement (MAD) | Prix m² villa (MAD) | Tendance 2026 |
|---|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 25 000 – 35 000 | 28 000 – 50 000 | ↗️ +2 à 3 % |
| Triangle d'Or / Bourgogne | 18 000 – 25 000 | 20 000 – 35 000 | → stable |
| Maarif / Val Fleuri | 12 000 – 17 000 | 14 000 – 20 000 | ↗️ +3 à 4 % |
| Racine / Gauthier | 13 000 – 18 000 | 15 000 – 22 000 | → stable |
| Aïn Diab | 20 000 – 32 000 | 22 000 – 40 000 | → stable |
| Centre-ville (derb Sultan) | 10 000 – 14 000 | — | ↗️ +2 % |
| Sidi Maarouf | 8 000 – 12 000 | 10 000 – 15 000 | ↗️ +4 à 6 % |
| Hay Hassani | 7 000 – 10 000 | 8 000 – 12 000 | → stable |
| Sidi Bernoussi / Lissasfa | 5 500 – 9 000 | 7 000 – 10 000 | ↗️ +2 % |
| Bouskoura (résidentiel) | 14 000 – 22 000 | 16 000 – 28 000 | ↗️ +5 à 7 % |
Évolution trimestrielle des prix à Casablanca (T1 → T3 2026)
L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib montre une trajectoire contrastée pour Casablanca en 2026 :
- T1 2026 : -1,8 % (attentisme des acheteurs, correction post-2025)
- T2 2026 : +0,9 % (reprise modérée, retour des investisseurs institutionnels)
- T3 2026 : +1,5 % (confirmation de la reprise, effet TGV et CFC)
Sur l'année glissante, Casablanca affiche une progression nette de +0,6 % au T3 2026, portée par la résilience de la demande dans les quartiers centraux et l'attrait de Casa Finance City pour les investisseurs. La ville reste le marché le plus liquide du Maroc, avec des délais de vente moyens de 3 à 5 mois pour les biens correctement estimés.
Source : Bank Al-Maghrib – IPAI, ANCFCC, Sands of Wealth.
Les quartiers premium : Anfa, Bourgogne, Aïn Diab
Anfa Supérieur reste l'adresse la plus prisée de Casablanca, avec des prix oscillant entre 25 000 et 35 000 MAD/m² pour un appartement et jusqu'à 50 000 MAD/m² pour les villas avec parc. Ce secteur concentre les résidences de standing, les ambassades et les programmes neufs haut de gamme. La demande est portée par les MRE fortunés, les dirigeants d'entreprise et les expatriés. Le rendement locatif y est modeste (3 à 4,5 %), mais la valorisation patrimoniale est exceptionnelle.
Le Triangle d'Or et Bourgogne séduisent une clientèle de cadres supérieurs avec leurs immeubles haussmanniens rénovés et leur proximité des sièges sociaux du centre. Comptez 18 000 à 25 000 MAD/m² pour un appartement rénové. Le rendement brut y atteint 4,5 à 5,5 %.
Aïn Diab offre un cadre de vie balnéaire exceptionnel, avec des prix autour de 20 000 à 32 000 MAD/m². Le quartier est prisé pour ses plages privées, ses restaurants et son ambiance internationale. La demande locative est soutenue par les expatriés en mission courte et moyenne durée.
Les quartiers centraux : Maarif, Racine, Centre-ville
Maarif et son prolongement Val Fleuri constituent le marché le plus actif de la ville. Avec des prix autour de 12 000 à 17 000 MAD/m², la demande locative y est très forte, avec des rendements bruts de 5,5 à 7 %. Les T3 de 80–100 m² trouvent preneurs rapidement à 900 000–1 200 000 MAD.
Racine et Gauthier bénéficient d'un tissu commercial dense et d'une bonne desserte tramway. Prix moyens : 13 000 à 18 000 MAD/m². Le rendement brut y atteint 5 à 6,5 %.
Le centre-ville historique (derb Sultan, Médina) offre des tickets d'entrée plus bas (10 000 à 14 000 MAD/m²) pour une centralité maximale. L'offre y est plus ancienne, mais les programmes de rénovation se multiplient, portés par l'arrivée du tramway T3.
Les quartiers en développement : Sidi Maarouf, Bouskoura
Sidi Maarouf est devenu l'un des marchés les plus dynamiques de Casablanca. Avec des prix autour de 8 000 à 12 000 MAD/m², il offre un excellent potentiel de valorisation, porté par l'arrivée du tramway T3, la multiplication des campus universitaires et le développement de zones d'emploi. Le rendement brut y atteint 6,5 à 8 %, ce qui en fait l'un des meilleurs rendements de la ville.
Bouskoura (secteur résidentiel) attire les familles et les investisseurs cherchant un cadre de vie verdoyant à 15 minutes du centre. Avec des prix autour de 14 000 à 22 000 MAD/m² pour les appartements et 16 000 à 28 000 MAD/m² pour les villes, le potentiel de valorisation est élevé (5 à 7 % par an), porté par l'extension de la rocade autoroutière et le développement de nouvelles infrastructures.
Rendements locatifs à Casablanca en 2026
Le marché locatif casablancais est soutenu par un socle de demande très stable :
- Maarif et Sidi Maarouf : rendement brut de 6,5 à 8 %, porté par les jeunes actifs, les étudiants et les employés des zones d'emploi.
- Racine et Gauthier : rendement brut de 5 à 6,5 %, porté par les cadres et les expatriés en mission courte durée.
- Bourgogne et Triangle d'Or : rendement brut de 4,5 à 5,5 %, porté par les familles et les cadres supérieurs.
- Anfa et Aïn Diab : rendement brut de 3 à 4,5 %, plutôt orienté patrimoine et plus-value.
Pour un T3 de 90 m² à Maarif acheté 1 100 000 MAD, la location longue durée génère un loyer mensuel d'environ 8 000 MAD, soit un rendement brut de 8,7 %.
Source : Reaconsult, données de marché 360annonces.
Frais d'acquisition et fiscalité à Casablanca
Provisionnez 7 à 8 % du prix d'achat pour couvrir les frais d'acquisition :
- Droits d'enregistrement : 4 % du prix (3 % pour les logements économiques)
- Conservation foncière : 1,5 % + 200 MAD de frais fixes
- Honoraires du notaire : 0,5 à 1 %
- Taxe notariale : 1 % + TVA
- Droits de publication : 450 MAD
Attention : depuis le 1er juillet 2026, la Loi de Finances 2026 instaure un droit d'enregistrement additionnel de 2 % sur la fraction payée en espèces pour les mutations immobilières dépassant 300 000 MAD. Cette mesure vise à tracer les transactions et réduire l'informel. Privilégiez le paiement par virement bancaire pour éviter cette surtaxe.
Source : Loi de Finances 2026, Bank Al-Maghrib.
Notre avis : faut-il acheter à Casablanca en 2026 ?
Casablanca reste le marché immobilier le plus liquide et le plus résilient du Maroc en 2026. Pour un investissement locatif, privilégiez Maarif ou Sidi Maarouf pour le rendement, Bouskoura pour le potentiel de valorisation. Pour une résidence principale, Racine et Gauthier offrent le meilleur compromis cadre de vie / prix. Les quartiers premium (Anfa, Aïn Diab) sont réservés aux patrimoines significatifs et aux stratégies de long terme.
Le marché actuel, avec des prix en hausse modérée de 0,6 à 1,5 % par trimestre, reste favorable aux acheteurs bien préparés. La clé est de négocier sur la base de données réelles de transactions, pas sur les prix d'annonce.
Vous cherchez un appartement à Casablanca ? Parcourez les annonces 360annonces pour trouver le bien qui correspond à votre budget et vos critères.
FAQ — Prix immobilier Casablanca 2026
Quel est le prix moyen du m² à Casablanca en 2026 ?
Le prix moyen pour un appartement se situe autour de 12 500 à 18 000 MAD/m² dans les quartiers centraux, avec des pointes à 35 000 MAD/m² dans le premium (Anfa Supérieur).
Quel est le meilleur quartier pour investir à Casablanca ?
Pour le rendement locatif : Maarif et Sidi Maarouf (rendement brut de 6,5 à 8 %). Pour la valorisation : Bouskoura (potentiel de 5 à 7 % par an).
Les prix vont-ils continuer à augmenter à Casablanca ?
Les données du T3 2026 montrent une hausse de 1,5 % par trimestre. La trajectoire est positive mais modérée, portée par la demande économique et l'attrait de Casa Finance City.
Quels sont les frais pour acheter un appartement à Casablanca ?
Provisionnez 7 à 8 % du prix d'achat : droits d'enregistrement (4 %), conservation foncière (1,5 %), notaire (0,5-1 %), taxe notariale (1 % + TVA). Attention à la surtaxe de 2 % sur les paiements en espèces depuis juillet 2026.
